突出保障房“居住属性”

多位受访专家认为，保障房要更多地强调实用性，应去除其附加的“财富效应”，回归“居住属性”。由于两限房、经适房都具有产权，这两类保障房的“财富效应”明显，很多地方的两限房、经适房价格只为同地段商品房的三分之一左右，将两限房、经适房出租或出售可以获得丰厚收入，这也在客观上促使一些人“钻空子”。全国工商联房地产商会投融资中心主任尹斌说：“限价商品房的需求无止境。购买型保障房的‘财富效应’使得购置需求不断增长。虽然目前北京等地规定，经适房满5年后方可上市出售，差价收益的70%甚至更多上缴政府部门。但这是按照核定价，和市场价相比有差距。”

专家认为，未来保障房建设应该明确保障群众的居住权，宜大力建设租赁型的保障房，特别是在地方财政有限的情况下，宜集中财力建设公租房。尹斌说，当前阶段除了保留用于特殊情况的如灾后重建、棚户区改造和特殊群体的定向安置外，应该考虑经适房的适度退出，杜绝凭借保障性住房攫取公共福利、增进私有财富的现象。

“政府投入到保障房建设的资产应想方设法使其循环利用保障房不仅可以新建，也可根据需求收购、改建以增加房源，增加地段多样性，尽量安排在交通方便的地段，不要增加住房困难人群的出行成本、孩子上学成本等。”北京市房地产协会副秘书长陈志说。

在此基础上，应大力发展租赁型保障房。专家表示，住房保障体系建设对很多国家来说是几十年甚至上百年建立并完善起来的，我国目前补保障房建设“短板”，极大推动了商品房、保障房双轨制的建立。

一是建立有梯度、有效衔接各类住房困难人群的保障房体系。建立廉租房—公租房—普通租赁房—中高档租赁房、普通商品房—高档商品房的体系。针对不同人群，根据不同收入水平、住房的困难程度，提供多层次的住房体系。使不同人群的住房需求层次能有效地衔接。其中，廉租房更多是要靠政府多补贴，公租房依靠政府、机构投资运营，补贴租金和投资达到基本平衡的程度。普通租赁房应加大供应，提升规范性。而中高档租赁房和普通商品房乃至高档商品房则可以走市场化路子，满足“高端人群”更高层次的居住需求。

二是完善的住房保障体系，需进一步引导群众通过租赁解决居住困难问题，逐步树立新的居住理念，即人人有房住而不是人人都要有产权房。正是人人买房、有产权房的想法堆积了大量的住房需求，而人人都有产权房是不现实的。与此相配套的，还需要有更为规范的市场化租房制度。专家建议制定相关经济、金融政策，鼓励和培育各类房屋租赁市场的参与者，特别是机构投资者，增加大量稳定的出租房源，提高市场化租房的吸引力和规范性。

尹斌说，现在有很多人不愿意租房是因为租房存在很大的不稳定性，比如随时可能提高租金、被迫搬走等。这是因为市场上多是私房出租，私租房的不稳定性造成了预期的不稳定性，刺激了买房的需求。

三是推动建立商品房、保障房双轨制。专家普遍认为，让市场的交给市场，需要保障的交给政府。如今大力推动保障性住房的建设和供应，是增加住房有效供应的重要手段，也是住房制度的战略调整，保障房对于调整住房结构意义重大。

以北京市为例，近年来住房结构有明显的变化，保障性住房的比重越来越大。“十一五”起步之年约为5万套，占比不足10%，到2010年占比超过了60%。陈志说，在这一前提下，整个市场70%的资源掌握在政府手里，北京市的商品房市场的价格和秩序就基本可控了。

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