国外住房保障法律值得借鉴

国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任刘卫民介绍，上个世纪，伴随着工业化和城市化的快速发展，美国、英国、法国、韩国等20多个国家先后颁布了住房总体纲领和基本制度设计的《住宅法》，涉及住房开发、土地使用、交易租赁、中低收入住房保障等单项住宅法规更是数不胜数。

刘卫民说，各国都将保证公民“居住权”作为住房立法第一要义和核心目标。例如，德国在《民法》中规定，保障公民的基本居住条件，是政府职能的基本体现。法国在《可抗辩居住权法案》中，承诺基本实现人人有房住，如果困难群体住房申请得不到满足，则可向行政法院提起诉讼。

新加坡通过《建屋与发展法》《建屋局法》以及《特别物产法》等法律严格限制组屋(政府提供的低价产权住房)的炒卖行为，将组屋定位为“以自住为主”；规定新的组屋在购买后五年之内不得转售和经营；购买组屋后可以再购置市场商品房，但业主本人如果不居住在组屋中，就必须退出组屋；违规倒卖或出租组屋者，不仅面临高额罚款，严重的还将负刑事责任。

此外，许多国家都通过立法构建长期、稳定的保障性住房供应模式。例如英国在2004年的《住房法》中，规定新建商品住宅项目必须含有一定比例的中低价位住房(全国配建的平均水平为25%)。美国马萨诸塞州依据“40B条款”规定，对于政府公共住房比例低于10%的城镇，如果开发商提供项目的20%～25%作为政府公共住房，则可以提高项目容积率。新加坡等国通过法律明确政府主导建设分配模式。

立法明确责权利

“十二五”是我国保障性安居工程的快速推进期，专家学者以及基层干部建议尽快出台《住房保障法》。

一是明确“住有所居”的定义和目标考核体系。既要有宏观和长远目标，也要有短期的现实目标，还要明晰各个地方“最基本住房”应达到的标准。明确各级政府之间的责任分工，细化建设资金来源。

二是明确住房保障范围、保障对象和保障标准。充分考虑我国工业化、城市化发展趋势，根据城市新增人口因素，实现对城镇常住居民的保障层次之间的有效衔接。对于产权型保障性住房，大幅降低获益空间；对于租赁型保障性住房，建立长效、规范的保障性住房支持体系，尽快弥补现行财税、金融以及土地法规中的空白和不足。

三是明确信息来源渠道。对于保障房申请者的收入财产信息，需要多部门信息联动，只能通过立法才能解决。

四是强化监管。在政府层面，为了防止政府部门的承诺或目标落空，应明确有关部门不作为、慢作为和乱作为的法律责任。王小广建议，明确定位保障房制度中政府、市场、个人所承担的责任；细化政府职责、政府的义务以及标准等等；在保障对象层面，对于虚假申报，违规出租或恶意占用等，要依法惩处。

五是对保障房小区的日常管理与服务，要在法律上明确责任和分工，明确维护经费来源。

此外，还必须明确城市规划的科学性，防止在保障性住房建设方面弄虚作假。针对有城市将保障性住房建在郊区，出现弃购的现象，住房保障法必须从城市规划入手，在制定城市规划时，优先考虑保障性住房的建设需要，在城市中心部位保留足够的空间，以供应保障性住房。

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