“可持续运营”亟待破题

业内人士认为，相比于廉租房、经适房等，公租房的运营还处在起步阶段，尚未形成成熟模式，应尝试多种途径探索实现“可持续运营”。

中房集团理事长孟晓苏建议，在保障房中加快推进房地产信托投资基金的试点。保障房信托投资基金是租赁权益信托投资基金，香港第一只房地产信托投资基金领汇基金就是用政府出租物业发行的。国家相关文件也对信托投资基金试点作出要求，孟晓苏认为当下应明确责任部门和推进机制，切实为公租房探索有效运营办法。据他测算，在不少大中城市，保障房信托投资基金的年收益率能达到7%～8%，稳定收益能吸引保险资金、社保基金等稳健型投资者。

一些城市探索利用产业结构调整中“退二进三”的土地进行公租房和商品房“捆绑”开发，“取肥补瘦”实现公租房运营。比如，上海地产“馨越公寓”公租房项目，就与同一地块上切分出的“上河湾”商品房项目捆绑开发。上河湾项目于今年4月开工，预计可销售面积16.37万平方米，按均价4.2万元/平方米计算，销售收入为68.8亿元。业内人士建议，应研究捆绑项目商品房开发的税收减免机制，以增进商品房对公租房的“反哺”。荀旭东说，经测算，馨越公寓开发成本为32亿元，如果考虑公租房、商品房整体开发免除土地增值税和所得税，其开发成本可降至17亿元，其运营可基本持平。

专家认为，公租房的租金成本优势应该通过延长出租年限来逐步体现。“我们的测算表明，当出租年限高于30年时，达到盈亏平衡的租金要求就明显降低。政府应该创造条件鼓励一部分非营利性社会资本去长期持有和运营公租房项目。”陈杰说。

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