资金难题凸显

不过，记者调研发现，对于公租房这一新生事物，市场接受还需一个过程。地段、交通、生活配套、租金等因素都将影响到“适租性”，目前一些项目的出租率还低于预期。从发展眼光看，随着交通设施等“短板”补足，公租房出租率有望逐步提高；但是“资金平衡难”等问题短期内恐难以完全解决，并对项目持续运行的前景带来一定不确定性。

以上海馨宁公寓为例。自去年年底以来，其配租过程经过了集中受理和常态化受理两个阶段，至7月底，累计签约入住户数568户，占总套数的19%。“虽然签约情况逐月改善，但总体而言还是低于预期。”上海地产保障住房投资建设管理有限公司副总经理荀旭东说。

除了小区无地铁直达、接驳公交供不应求、部分申请者达不到“持居住证满2年”等因素外，租金相对偏高成为影响出租率的重要因素。目前，根据“略低于市场租金”的规定，馨宁公寓平均租金水平约为每月每平方米42.75元。颜雪是一家文化娱乐公司的职员，其丈夫是一家商业企业的普通员工，目前每月房租为2705元，接近全家月收入的一半，加上新添了宝宝，“生活已比较吃力”。记者采访的多位租客，都提到“希望公租房租金能降低一点”。

但是运营方也颇为无奈。荀旭东为记者算账：馨宁公寓可租面积17.2万平方米，核定总成本22.5亿元。集团给予补贴10亿元不计利息，同时不考虑房屋折旧计提，按照现行租金水平测算，若年出租率分别为90%、85%和70%，每年将分别亏损1119万元、1598万元和3034万元。截至7月31日，馨宁公寓共收到租金357万元；预计年底出租率将达到40%左右，租金收入约1600万元。在不考虑房屋折旧情况下，预计今年亏损将达到7700万元。馨越、馨逸两个项目的测算结果也大致相似。

广州市住房保障办公室前期处副处长徐明贵说，目前的公租房租金收入只能偿付贷款利息。广州每年上百亿公租房建设资金中，中央财政补贴有6亿元，其余大部分主要依靠地方财政投入。今年3月，广东又规定把廉租房、公租房并轨管理，这将进一步增加地方财政的压力，目前的方法是政府先贷款建房，但以后有没有钱回购、财政能不能跟上，都还是未知数。

复旦大学住房政策研究中心陈杰所主持的课题研究显示，尽管有诸多的政策文件和中央领导的表态支持，但公租房的融资问题尤其是吸引社会资金，仍然困难重重。尤其如果投资形式是直接投资或参股建设并持有、运营公租房，则将面临更大挑战。