经济热点

　　住房问题：“蜗居”“急刹车”“爆米花”

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　　电视剧《蜗居》，剧中女主角海萍似乎说出了很多人心里想说的话：“每天一睁开眼，就有一连串数字蹦出来：房贷六千，吃穿用两千五，人情往来六百，交通费五百八，物业管理费三百四……这就是我活在这个城市的成本，这些数字逼得我一天都不敢懈怠。”2009年房价尤其是一线城市一路高歌，中国广大的普通劳动者面对高价房只能望“房”兴叹。

　　中国社科院的蓝皮书认为“中国85%的家庭买不起房”，房价疯涨的速度不仅大大地高于国民经济增长的速度，也大大地高于老百姓收入增长的速度，中国的“工薪们”只能蜗居了。

　　用老百姓的话说，想靠自己的那点儿积蓄买房，无异于靠自己的牙咬自己的鼻子，别说端个板凳，端个梯子都够不着。在各大网站的两会民意调查中，“住房问题”都位居前列。

　　相关表述

　　我们国家对房地产市场很重视，温家宝与广大网友在线交流，谈到网友关心的房价问题时，温总理说：“群众的心情我非常理解，我也知道所谓‘蜗居’的滋味。”国家出台了很多政策遏制房价。2010年4月14日，国务院召开常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。随后，住建部等部委和地方相继出台政策。

　　时间措施要点

　　2010.04.20住建部：未获预售许可项目 开发商不得收取定金今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

　　2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　2010.04.15国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利 率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低 于30%。

　　2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是 下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

　　2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大 幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

　　2010.03.10国土部强调房地产用地监管将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制;二、促进住房建设用地有效供应;三、切实加强房 地产用地监管;四、建立健全信息公开制度 ;五、开展房地产用地突出问题专项检查。

　　2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

　　2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制;二、促进住房建设用地有效供应;三、切实加强房 地产用地监管;四、建立健全信息公开制度 ;五、开展房地产用地突出问题专项检查。

　　2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者

　　流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。

　　2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

　　2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买 超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年) 的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期 缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

　　2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给;二是继续支持居民自住和改善型住房消 费，抑制投资投机性购房;三要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。

　　2009.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

　　2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给中央经济会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。

　　6月份，全国70大中城市房价同比上涨11.4%，涨幅回落1个百分点;环比下降0.1%。房价涨幅首次回落并呈现松动，开发商或打折或延迟推盘，中介“售房”遇冷、“租房”火热，炒房者或抛盘套现或伺机“抄底”，银行收紧“银根”静观其变。2010上半年强势推进的房地产调控已经取得了上述成效，因为直接影响资本市场，并且关联整个经济基本面，各界对楼市调控一直存在较大分歧。

　　但由于承担者解决社会问题和经济问题双重任务，房地产市场的调控不可能轻易转向，调控短期转向可能性不大，2010下半年地产商与政府的博弈持续。

　　2011年1月26日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。

　　政策一 进一步落实地方政府责任

　　地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　●解读

　　首次提及房价调控目标化

　　房价调控目标化是历次调控中首次出现。通知明确要求在一季度落实年度各地区的价格控制目标，并将责任落实到各地方政府。至此，房价调控已经升格至政治任务的高度。

　　这一新规，对各地来说都有些始料不及。在2011年年初各主要城市陆续举行的两会上，都还没有提及过房价的具体控制目标，只是谈到了保障性住房的建设任务。既然是限定在一季度公布，留给各地方政府调研与制定目标的时间，仅剩春节后的一段时间。

　　政策二 加大保障房建设力度

　　各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

　　政策三 调整完善相关税收政策

　　调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　●解读

　　200万房子多交5.5万营业税

　　按照此前的征收办法，个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。相比之前执行差额收取营业税，“国八条”再次严格了二手房交易税费。专家预计，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨。这将明显遏制过度炒作。部分二手房可能因无法避税而交易税费翻倍。

　　政策四 强化差别化住房信贷政策

　　对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

　　●解读

　　个贷门槛提高程度将超出想象

　　“链家地产”分析师认为，在第二套房的购买人群中，有四成的人为贷款买房，二套房首付再次提高，除直接影响“换房”的改善型需求购买难度增加外，将是2011年个人房贷全面紧缩的一个信号，个贷门槛提高程度将超出想象。

　　规定二套首付提高，但是执行的时间没有具体确定，所以将可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。但当前时值春节，银行歇业或房贷额度用完，已基本停贷，赶搭末班车难度也大大增加。

　　政策五 严格住房用地供应管理

　　各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

　　●解读

　　土地出让明令推广限价方式

　　在土地出让方式上，推广限价的方式，增加土地供应量，以及对于资金的更严格监管，都表现出此轮调控的严厉，并给出了多个详细数据。

　　政策六 合理引导住房需求

　　各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的 非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　●解读

　　这是一次全国性的严格限购

　　此次新规中，在全国一刀切地规定，家庭已有2套以上的不得再买房。对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。这项政策与此前北京等地的规定相比更加严格，北京此前的规定是，只能新购一套住房，而不论此前有房与否。据分析，限购政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显的下调。

　　政策七 落实约谈机制

　　未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

　　●解读

　　问责范围扩大

　　记者注意到，新一轮调控，“报告”级别已上升至国务院层面，而且问责范围空前扩大。不但加上了刚出炉的价格目标任务执行情况，甚至连二套房贷款首付、税收执行，甚至个人住房信息系统建设滞后，都纳入了“约谈问责”范畴。

　　政策八 坚持和强化舆论引导

　　对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

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